居住用で中野の中古リノベ済みマンションをローンで買った話
サマリー
28歳、家賃15万賃貸を脱し、中野に中古6000万強のリノベ済みマンションを居住用に買ったった。これは、物件を探して購入内定までの12月、1月、2月の約3か月間。日比谷図書館に1日引きこもって東洋経済の不動産関係の雑誌を大量に読み漁ったあの日から購入迄に知った諸々の備忘録である。
とにかく家は高い買い物であり、早い者勝ちの側面もある。就活以上に具体的に購入の基準を明文化しないと迅速な決断が難しい。本記事が脱賃貸で都心に住みたい勢にとって、少しでも役に立てれば幸いだ。
買う必要があるのか？
そろばん弾いてライフスタイルと相談すると、5年後一定金額以上で売却可能な都心駅近の2LDKマンション、が必要となる。しかも、住宅ローン控除や7代疾病保険料という特典も好ましいと思った。
買うことはできるのか？
買う必要性で考えた基準と、自分の給料を正確に把握すれば、あとはご縁が導いてくれる感がある。手数料全部含めて7000万以下で築年数は諦めてR1対応の中古2LDKマンションを待っていると連絡が入った。購入申込順番は3番目の案件であった。管理費含めて毎月20万強の債務ですね怖。
詳細
買う必要があるのか？
人生設計
築浅5年のマンションをローン35年で30歳で組むと、築40年マンションが65歳で手に入る。65歳でリタイアすれば、管理費5万くらいで築60年まで耐えるマンションならば、85歳まで住めるお家になる。
だが、はっきりいって20年後も想像できない。今は妻と二人暮らしで、子供の予定はない。ただ3歳くらいでも部屋は要らないから2LDKでも大丈夫ですよ、と不動産屋に言われた。
よって、「2LDKを念頭に、賃貸で払ってる方が得だったとはならない程度で5年後に売却可能なマンションを探す」ことにした。
ロケーション
諸君、私は中野が大好きだ。ブロードウェイが好きだ。SEIYUが好きだ。Book1stが好きだ。飲み屋街が好きだ。美味しい寿司屋の英鮨が好きだ。うどん屋の大門が好きだ。夜中になると不審者が等間隔に並ぶサンモール商店街が大好きだ。無駄にドラッグストアが多いのも好きだ。都庁位高い新しくできる市役所が好きだ。四季の森公園が好きだ。トイプードル散歩率が高いのが好きだ。中野サンプラザが好きだ。北口が広くて空が見えるのが好きだ。北口の方が治安が怪しいのに南口に交番があるのが好きだ。夜10時頃に車道を渡った若者たちにパトカーからスピーカーで「歩道あるけおらぁ！歩道歩けって聴いてんのか歩道だおらぁ」とドスの聴いた声を上げてくれる中野が好きだ。南口のOIOIのテナントがなんか微妙なのが好きだ。TSUTAYAがあるのが好きだ。今後5年で駅開発が進むのが大好きだ。
よろしい、、ならば中野にマンションだ、、、
買うことのメリデメの考え方
賃貸を継続する場合と、中古マンションを購入する場合を比較する。改めて簡単に図にするとしたみたいなイメージ。
（ローンの残債は元利/元金均等と利息/本当は細かいシミュレーションが必要だし、手数料金額もブレうるが、あくまでイメージ図として）
私の場合は、ソロバン弾いて、賃貸払うより毎月の負担は上がるが、5年以上住めばその後売ると賃貸生活よりお得な感じを想定。
付帯するメリット
住宅ローン控除の詳細は別途Googleを参照されたし。あとは保険とかもつくぞい。私若いからめっちゃ安かった。ジャンプより安い。
買うことはできるのか？
支払い計画
現収入と諸々を考えると、全部含めて7000万は超えたくないところだった。手数料とかは購入住宅の7%程度は見ておいた方がよい。大きい所では、不動産仲介手数料3%（カット可能、後述）、ローン銀行手数料2.2%、その他は登記や税金、引っ越しや新家具等。手付金数百万も現金で必要なことも気を付けたい（あくまで手付金なので、追加費用ではない）。
現実的な物件要件の詳細化
都心マンション、高すぎる。。。7000万でも築浅全然ないじゃぁあないか！！心が折れて福岡のマンションとかも調べた夜も数知れない。
つまり築年数を犠牲にしない限りは予算に収まらないのである。終の棲家にすることは難しくなった。ここでマンションの物理的な限界の有無が、購入に向けて最重要事項となるのであった。
耐震性について
「東日本大震災の建物被災状況」を読み解くと、新耐震基準と旧耐震基準との、大破・中破/小破・軽微・損傷無しの割合が確認できる。
ここから、旧耐震が1.7%に対し新耐震でも1.0%が大破・中破、旧耐震でも98.3%が小破・軽微・損傷無し であることがわかる。
倒壊の原因とされたのは、地盤・建物形状・構造であり、住宅金融支援機構 耐震評価基準が参考になる。セットパック大きくないとか、平面形状は不整形じゃないとか、ピロティは偏在させるなとか。
管理状況
大規模修繕工事にむけて積み立て金が幾らあるのか＋管理組合は機能しているのか。15年に１回くらいでちゃんとやっているか。積み立てが少ないと、入居後に負担する羽目になる。また、R1住宅という基準も大変有用だ。リノベーション協議会が定めた品質基準を満たした中古住宅のうち、分譲マンションの専有部に関する品質基準を満たした住宅のことである。3つの適合リノベーション住宅 R1住宅 | 一般社団法人 リノベーション協議会
これらを鑑みて、リスクを評価することとした。
どうやって買うのか？
物件の探し方と待ち方
ちなみに中野は特に賃貸マンションの街なのでやや特殊だが、首都圏の中古マンションは登録数が減っている割に成約数が増加しており、スピードが必要となる。私が最初に観に行ったマンションは、私以外の7組は午前中に全員応募したとか。
都市部の住宅市場は品薄状態。好条件の物件を逃さず購入、カギは「決断の早さ」(ARUHIマガジン) - goo ニュース
とはいえ、物件見学しにいってその後に申し込みするには、良し悪しを判断できるようになる必要があったので、メゾネット、タワマン、中古マンション、等々を経験のためにも見学に廻った。そこで案内してくれた不動産屋さんとも物件を探す条件を話しながら、妥当性を確認していく。ちなみに一回見学に行くと断続的に物件情報が送ってきてくれるが結構便利だ。
こうして経験値を上げて、仲介手数料を払いたくなかったのでFLIEで物件を探していた。
中古マンションを仲介手数料無料で購入 | FLIE（フリエ）
それでも、いいなぁ、と思っても次の物件をみると、あっこっちがいい、となって、気が付いたらもう売れてしまっていて、みたいなのはざらである。加えて、見学できる状態だけど既に申込入っている、というのもある。ご縁パワーが求められていた。
そんなある日、良さげな物件の販売会社に電話をかけて「もう申込入っちゃってて、、、」と言われたものの後日「ローン組めないとのことで頓挫して、購入意欲高くていらっしゃったかと思い、お電話差し上げました」との入電。ビバご縁である。
おわりに
転居して4日、まじでいい。苦労して選んだ綺麗なお家は、住み心地も一入だ。
近隣部屋の方々にもご挨拶に回ったが、（少なくとも直感的には）良識と優しい方々で安心している。ゴミ捨て場に至っては整然としすぎていて逆にビビっている位だ。
だが道路沿いなので夜寝室の車の音が大きいのに困ったことは「あぁ失念していたぁ」とも思ったが、2日で慣れた。常に完璧な選択などあり得ないので、今後もうるさく感じたら吸音材で窓を塞いでやろうと思う。
しかし、終の住処をどうするのか、という問題は中長期的な残課題となっている。今後自分のライフスタイルと住宅市場の動向を踏まえて、もう1,2 回は住宅不動産と向き合わなければならない。その頃には、りのべるのような、テイラーメイドのフルリノベーションを行うのも良いだろう。いずれにしても、次の機会には物件売却も発生するのでより複雑になる。
柔軟な資金計画を練れるように、住宅ローン返済しつつお金貯められるように頑張るぞい（辛）。
なんか質問とかあったら個別に連絡ください。
